10년간 주택수요 40만가구 이하…경기침체 등 반영보금자리주택·신도시 물량 재조정도 본격화

올해 주택 인허가 목표 물량이 정부가 주택종합계획을 발표하기 시작한 2003년 이후 처음 40만가구 밑으로 떨어졌다.

역대 우리 정부의 주택정책이 공급 확대 중심이었던 것을 감안할 때 이는 주택시장의 패러다임이 바뀌고 있다는 방증으로 해석된다.

국토교통부는 당분간 경기침체와 주택 수요 감소가 지속될 것으로 예상되는 만큼 시장 상황을 봐가며 공공부문의 공급 물량을 지속적으로 조정해나간다는 방침이다.

◇ 향후 10년 주택수요 40만~39만가구로 감소…공급축소 본격화

올해 전국의 주택 인허가 물량은 37만가구다. 지난해 실제 공급 실적이 58만7천가구였던 것을 감안하면 37%나 감소한 것이다.

정부가 인허가 목표 물량을 줄인 것은 현재 주택시장이 ‘공급 과잉’이라는 판단이 작용했다.

집값 안정세와 경기침체가 장기화되면서 주택 신규 구입수요는 감소했는데 그동안 주택 공급물량은 꾸준히 증가한 것이 원인이다.

정부는 10년 단위의 장기주택종합계획을 통해 수요를 예측하고 이를 기반으로 해마다 주택종합계획을 수립하고 있다.

국토부가 올해 8월 새로 수립하는 장기주택종합계획(2013~2022년)에는 향후 10년간 잠정 주택수요가 초기 40만가구에서 후반에는 39만가구로 줄어들 것으로 예측됐다.

지난 2003년 수립한 장기종합계획의 수요가 43만가구였던 것에 비해 3만~4만가구 축소되는 것이다.

국토부는 여기에 올해 경제성장률(2.6% 전망), 최근 주택경기 침체, 잔여 미분양 가구 등을 고려하면 향후 2~3년에는 실제 입주할 주택 물량이 37만가구 정도면 적정할 것으로 판단했다.

서울의 주택보급률이 97.3%에 이르고 전국 기준으로는 102.7%로 100%를 넘어섰다는 점, 인구가 2030년까지 증가하지만 1~2인 가구가 많아지고 712만명에 이르는 베이비부머 세대가 은퇴하면서 주택의 구입보다는 임차 수요가 늘어날 것이라는 전망도 고려했다.

세부적으로 올해 가구요인은 1~2인 가구 증가로 19만가구의 신규 수요가 발생할 것으로 내다봤다.

또 소득요인으로 인한 신규 수요는 경제성장률 둔화 등 어려운 경제여건을 감안한 11만5천가구, 재개발·재건축 등 주택멸실에 따른 대체수요는 6만5천가구로 추정했다.

그러나 이 같은 인허가 물량은 예측치여서 실제 실적은 다를 수 있다.

지난해만 해도 주택종합계획상 인허가 목표 물량은 45만가구였으나 원룸형 도시형 생활주택 인허가(12만가구)가 기형적으로 급증하면서 58만7천가구가 인허가됐다.

국토부 김흥진 주택정책과장은 “민간의 주택물량은 예측치만 제시할 뿐 정부가 컨트롤할 방법이 없다”며 “다만 올해 1~4월까지 인허가 실적 추이를 봤을 때 올해는 연간 37만가구에서 크게 벗어나지는 않을 것”이라고 말했다.

◇ 신도시·보금자리주택 ‘출구전략’ 본격화

정부는 공공부문에서 4·1부동산대책을 통해 발표한 보금자리주택지구와 신도시의 사업 재조정도 본격화할 방침이다.

주변 수요 등을 따져 수요가 줄어든 곳은 주택공급 물량을 줄이는 대신 자족시설 등을 보강하고 보상이 시작되지 않은 곳은 부지면적 축소까지 검토한다.

광명 시흥 보금자리주택지구의 경우 부지 면적을 25%가량 축소하고 9만가구로 계획된 주택 공급물량을 줄이는 등의 조정 계획을 수립해 이달 말 발표할 계획이다.

하남 감북지구 등도 일부 취락지구의 제척 등이 이뤄질 전망이다.

또 고양 풍동2지구는 고양시가 난개발 방지대책을 마련하는 대로 하반기 중에 지구지정을 취소한다.

그러면서도 과거부터 계획돼 있던 전국 19㎢(수도권 13.6㎢) 규모 공공택지 실시계획승인은 올해 추진한다.

평택 고덕·송산그린시티 등 택지개발 사업 13.7㎢, 전주 효천, 아산 방축지구 등 도시개발 사업 1.8㎢, 행복도시 3.5㎢ 등이다.

또 올해 1㎢의 신규 택지도 지구지정을 한다. 지난해 0.2㎢에 비해 되레 늘리는 것이다.

국토부 관계자는 “주택 수요가 감소하지만 중장기적으로 안정적인 주택 공급을 위해서 택지 확보는 불가피하다”고 말했다.

◇ 업계 공급물량 축소 ‘환영’…청약예정자 등 서민은 불만

전문가들도 최근 주택시장 분위기를 볼 때 단기적으로 정부의 주택공급 물량 축소가 불가피할 것으로 보고 있다. 건설업계의 일감이 줄어드는 문제가 있지만 일단 침체된 주택시장을 살리는 것이 급선무라는 것이다.

허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 “공공주택 물량이 크게 줄면서 산업측면에서 볼 때 주택 비중이 높은 민간 업체들은 수주 물량이 감소해 다소 어려움을 겪을 수 있다”며 “그러나 장기적으로 주택감소로 인해 민간 주택시장은 반사이익을 누릴 수 있다”고 내다봤다.

건설산업전략연구소 김선덕 소장도 “공급 축소는 앞으로 택지 공급을 줄이겠다는 의미”라며 “정부가 시장 수요에 맞춰 공급을 조절함으로써 공급 과잉에 대한 우려를 불식시킬 수 있을 것”이라고 말했다.

그러나 일각에서는 주택건설 급감에 따른 우려의 목소리도 나오고 있다.

올해 주택 공급 인허가 감소는 향후 2~3년 간 주택시장에 영향을 미치는 만큼 그 이후 경기가 나아졌을 때 곧바로 대처가 불가능하기 때문이다.

임대주택 물량을 작년보다 늘리긴 했지만 공공분양주택 물량이 급감하면서 공공분양주택을 받으려는 청약저축 가입자들의 불만도 커질 전망이다.

대한건설협회 장석규 부장은 “인허가 물량이 50만가구에 달했을 때는 경기호황기였지만 최근에는 불황인데다 인구가 줄어드는 추세여서 인허가 물량 축소가 불가피할 것”이라며 “그러나 경기가 다시 회복되면 주택수요가 늘어나는 만큼 공급량도 탄력적으로 늘려야 한다”고 말했다.

연합뉴스